近年来，上海市不断推进乡村振兴示范村建设，鼓励和引导农民相对集中居住，提出宅基地平移归并、进镇上楼、有偿退出等3种模式，并支持各涉农区、乡镇（街道）探索多种宅基地跨村平移集中归并方式。松江区2022年实现5000户农民相对集中居住，乡村振兴背景下农民宅基地平移归并区的物业治理问题应运而生。

　　新浜镇南杨村宅基地平移归并后，形成一种全新的处于传统乡村和现代城市社区中间状态的社区形式。如何以最低的成本实现对新宅基良好风貌的保持与维护，提高村民生活的便利度和满意度，将未来入驻的民宿、餐饮等新业态经济与农民正常生活节奏相融合，这些都是南杨村需要探索和解决的难题。

　　在南杨村工作期间，我认为问题主要集中在后期社区治理方面。物业收费高，农民付费意愿低的问题突出。目前上海市物业费最便宜的是售后公房小区，收费最低为每月0.89元/m2，南杨村宅基地平移房屋最小房型为180平方米，全年物业费1922.4元。随之而来的，物业费收缴困难，政府财政压力大。政府财政补贴兜底，短时间内可以缓解治理难题，但长此以往，政府财政压力大，物业公司获益低、积极性不高，势必造成管理混乱的恶性循环。

　　尽管居住环境、居住条件完成了农村向城市的转变，但农民在生活习惯、价值观念、文化传统、公共服务配给等方面仍然保持较强的农村习惯，对政府管理的依赖性较强，缺乏自主管理理念。村民习惯于享受政府和村委会提供的各项免费服务，新型农村社区从开发建设、资金支持到后期的农民入住，一系列的改革都是政府主导的，因此农民更倾向于将社区内的一切服务都看做政府公共服务的范畴，依赖官方管理，自发组织社区管理的意愿和能力不足。

　　如何解决？南杨村的经验是，聚焦物业管理，探索党建引领下的“1+3”社区治理模式。即以村党组织为主导，引入物业管理体系和社会专业力量，发动村民参与自治共治，充分发挥村集体、社区、物业公司的合力作用，以自治+共治为中心，形成多元主体共同参与的社区治理新格局。具体而言，就是采取“村委会管理+物业委托管理”的形式，即以第三方购买服务代替村委会的包办模式，引入物业公司等市场化机构，接手宅基地平移归并新房公共区域的保洁、保绿、保修工作，但是与照搬照抄城市小区物业管理模式也有不同。

　　首先是在物业公司的选择上，由村内产业园提供“前期物业”。中国奥园集团投资约20亿元在南杨村建设上海市松江区农旅科技园，与奥园集团下属的物业企业合作，一方面可以加强奥园项目与传统乡村的融合度，提升村民对工程开发的认可度，另一方面可以形成居住区与产业融合区的联动治理格局，未来引入民宿、农旅等新业态后，方便统一管理，形成村、民、企齐抓共管的治理新格局。

　　在资金筹措上，由公共收益补贴物业管理费。不同于其他集中动拆迁的农民小区管理经费由农户缴纳、集体筹资等构成，可以探索将村的公共收益转化为村民基础物业管理支出。南杨村未来将有民宿、餐饮、农旅等项目入驻，形成总部庄园式的经营业态，吸引大流量人群消费的同时，也将有较大的公共收益，包括停车费、广告费、营业额抽成等。

　　在物业管理队伍上，由专业人员与村民就地就业的服务人员组成。探索将物业管理和农民就业相结合，招聘本村居民作为服务人员进入物业公司就职，要求社区物业管理人员中本村村民比例不低于50%，增强村民自己当家做主把社区管理好的责任感，形成自治共治的良性循环。同时，请物业企业中的专业人才对村民进行职业能力常态化培训，培养物业服务后备力量。

　　上海市松江区新浜镇南杨村选调生 刘岩